Сегодня большинство действий с недвижимостью осуществляются через сделки купли-продажи. Однако не всегда договоры купли-продажи выгодны обеим сторонам, и не так уж редко возникают ситуации, когда самый оптимальный способ переоформления недвижимости - мена. Например, между близкими родственниками, которые уже обо всем договорились и не имеют друг к другу материальных претензий.
Мене посвящена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы.
При мене стоимость объектов может быть разной. В каждом районе стоимость квадратного метра различная, поэтому предварительно просчитывается, сколько может стоить тот или иной объект, предоставленный для производства обмена, по поводу доплаты стороны договариваются самостоятельно. Сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. В этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. И каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Составить договор купли-продажи, мены, дарения: квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка, можно в нашей компании за 1000 рублей. Услугу можно получить онлайн. Для этого необходимо отправить копии документов на электронную почту или WhatsApp предварительно позвонив по телефону 89139444440. Оплата так же производится на счет телефона.
По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности на него, но конечно, только в том случае, если такое право установлено.
В основном мена осуществляется между родственниками. Очень сложно найти квартиру, которая устраивала бы обе стороны. Однако если такие квартиры находятся, то договор мены заключают и совершенно чужие друг другу люди. Риэлторы советуют заниматься меной жилья на спокойном рынке, когда цены стоят - не растут и не падают.
К мене прибегают, чтобы сократить издержки, которые возникают при купле-продаже. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты НДФЛ, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене НДФЛ заплатить придется, фактически - тому, кто получил доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья. Однако при мене могут возникнуть сложности в определении налоговой базы, особенно если производится сложный обмен, поэтому порою проще и дешевле оформить сделку договором купли-продажи. Но в любом случае, для каждого конкретного случая должен производиться индивидуальный расчет налоговых платежей.
К мене обращаются при расселении жильцов из дома, предназначенного под снос. На сегодня заключение договоров мены возможно в случае, когда предоставлением жилья занимается частный инвестор, договор мены заключается также, если предприятие решает улучшить жилищные условия своих сотрудников.
Как и во всяком договоре в договоре мены есть свои тонкости, на которые надо обращать внимание, подписывая этот документ. Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники.
Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки.
При заключении договора мены надо обращать внимание на юридическую чистоту документов и получаемой квартиры. Надо проверять, кто был ранее прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников приватизации, что было с квартирой до приватизации.
Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют несколько сторон, а право собственности переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права.
Сделка мены осуществляется в несколько этапов, и лучше, конечно, обращаться к профессиональным риэлторам. Что касается документов, то владельцу каждого объекта недвижимости необходимо получить:
- оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании;
- справку из налоговой инспекции (ИМНС) об отсутствии задолженности по уплате налогов;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости.
Затем по желанию клиентов проверяется чистота квартир.
Поскольку в сделке фигурируют собственники, то необходима государственная регистрация перехода права собственности. Процесс регистрации осуществляется аналогично процедуре регистрации при сделке купли-продажи любого объекта недвижимости. Для государственной регистрации требуются: договор мены, свидетельства о регистрации прав собственности, экспликации, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на ее совершение или нотариальные подтверждения того, что участники в браке не состоят, выписки из домовой книги, а также передаточные акты - на каждую квартиру.
Хоть мену недвижимости не относят к особенно сложным сделкам, все равно, нельзя терять бдительность. Есть опасность нарваться на «нехорошую» квартиру. Впрочем, совет о проверке юридической чистоты квартиры универсален для любой сделки с жильем. И мена - не исключение. Но есть в «безденежной» сделке, когда меняются равноценными квартирами и колоссальный плюс - не надо возиться с деньгами, проверять каждую купюру и дрожать все дни, пока вырученная от продажи сумма находится в банковской ячейке.
Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Договор мены характеризуется следующими признаками:
1) направленность на передачу имущества в собственность;
2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;
3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;
4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным. Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:
1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖКРФ 1983г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.
Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.
При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖКРФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, -юридическое основание для осуществления такого обмена.
В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:
1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.
Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГКРФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.
Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.
На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.
Если раньше допускались «смешанные» обмены квартир разных видов собственности, например, приватизированной на неприватизированную, то вступивший новый Жилищный кодекс РФ (ст. 72) запрещает подобные обмены. Так что если вы еще не приватизировали свою квартиру, и у вас есть основания для приватизации, поторопитесь, иначе можете остаться «при своих интересах.
Конечно, есть варианты, когда человек хочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом обменял квартиру в собственности на муниципальную. В таком случае можно «прописать» в квартире своего родственника, имеющего право приватизации. Кстати, дети имеют право два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, так что оформить жилье в собственность можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.
И то, и другое – самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Но нужно четко различать эти два понятия, являющиеся в русском языке синонимами. Участниками сделки по обмену могут быть наниматели (арендаторы) муниципальных квартир (с юридической точки зрения они – «наниматели жилья по договору социального найма») и члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, не выплатившие полностью паевого взноса (т. е. формально еще не собственники, а пользователи кооперативных квартир).
При мене одна собственность меняется на другую (гл. 31 Гражданского кодекса РФ). Если при обмене обменивается лишь жилплощадь, то при мене можно поменять квартиру, например, на автомобиль, да хоть на танк! Мена возможна между собственниками жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность). Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации.
У этих двух видов сделок разные «правила игры», разные условия. Правила обмена жилья диктуются нормами жилищного законодательства. Мены – гражданского законодательства.
Предметом обмена может быть изолированное жилое помещение. Или часть его («частичный» обмен), приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, совладельца частного жилья. Но такой обмен возможен, если въезжающие – члены семьи, оставшейся проживать в этом помещении, то есть родственники (таким образом, происходит воссоединение семьи и им выдается один договор социального найма), либо участники общей (долевой, совместной) собственности.
Вместе с тем, если предметом сделки являются предметы разной стоимости, при заключении договора мены может быть предусмотрена денежная компенсация. В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса РФ предметы считаются равноценными, если в договоре не указано иное.
Выгоды альтернативной сделки в сравнении с прямым обменом очевидны. Она проходит быстрее, нежели поиск выгодного обмена. Вы можете продать свою квартиру гораздо дороже, а купить дешевле или квартиру большей площади. Кроме того, при альтернативе предоставляется лучший выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, нежели тех, владельцы которых планируют прямой обмен. А главное, при договоре мены одна квартира меняется на другую без изменения сути. Например, в квартире прописана семья из двух человек, а в той, которая интересна им для обмена, пятеро, значит, именно эти пятеро должны участвовать в обмене, выехать и прописаться в новую квартиру. Однако в большинстве случаев люди разъезжаются или съезжаются, к примеру, разводящиеся супруги меняют одну квартиру на две или молодожены продают свои однешки, чтобы приобрести трехкомнатную квартиру с доплатой. Вариантов может быть очень много, а при договоре мены люди заведомо ограничены в выборе.
Суть альтернативной сделки в том, что ваша квартира продается одновременно с покупкой новой. Для этого необходимо найти покупателя на ваше жилье и подобрать новую квартиру, то есть одновременно организовать две сделки. Сложность в том, что все это нужно сделать довольно быстро, поскольку покупатель квартиры, как правило, не хочет ждать долго. Кроме того, на рынке недвижимости цены могут вырасти за считанные недели, что может привести к повышению стоимости той недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо сказать, альтернативные сделки осложняются еще и тем, что зачастую вырастают в длинные цепочки из таких же альтернатив, которые могут тянуться бесконечно. Задача риэлтора (агента) - вовремя такую цепочку остановить, то есть, зная сложности, с которыми может столкнуться клиент на этапе приобретения квартиры с разъездом, выбрать свободную квартиру, если таковые на рынке присутствуют.
Роль риэлтора в организации сделки купли-продажи трудно переоценить. Мало того что этот специалист находит покупателя на вашу квартиру и варианты новых квартир, он еще и организует всю сделку так, чтобы она состоялась, тогда как осуществить это самостоятельно очень непросто. Ведь необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки альтернатив, которых зачастую может быть больше 10 человек, обо всех нюансах: начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Кроме того, риэлтор проверяет готовность пакетов документов на все квартиры, чтобы в последний момент не оказалось, что деньги депонированы в ячейку, а для получения недостающей справки по закону положено 30 дней:
Одним словом, учесть все нюансы альтернативной сделки может только профессионал. Именно поэтому без его помощи зачастую не обойтись. Агент компании "Ареал Консалтинг" найдет покупателя на вашу квартиру и подберет вам новое жилье в соответствии с вашими требованиями. Кроме того, агент организует процесс покупки и продажи квартиры так, что сможет сэкономить ваше время, деньги и силы. |
