В последнее время агентства недвижимости (АН) активно пропагандируют мысль о том, что простому покупателю на нашем мутном рынке недвижимости практически не обойтись без услуг посредников. Причём наиболее крупные агентства видят себя истиной в последней инстанции и рисуют страшные картины вашего туманного будущего, если вдруг вы рискнёте отказаться от их таких необходимых и «почти бесплатных услуг». При этом более мелкие конкуренты очерняются, исходя из принципа, чем больше агентство, тем оно надежней.

Нужно отметить несколько моментов:

1. Среди людей, имеющих возможность приобрести квартиру, «простых покупателей» практически не осталось и уровень их интеллекта в целом выше, чем средний среди риэлторов (они, по крайней мере, заработали денег на квартиру).

2. Любой здравомыслящий человек может за 2-3 месяца изучить все тонкости жилищного законодательства, необходимые для покупки квартиры. Поэтому и стоимость услуг агентства не должна намного превышать эти временные затраты (время – деньги).

3. Есть много мелких АН и даже риэлторов-одиночек, давно работающих на рынке, которые по системе цена – качество, более интересны, чем «киты» Новосибирского рынка недвижимости.

4. Большое АН не всегда означает хорошее, но почти всегда услуги его стоят дороже.

Не более 1.5 лет назад АН «Держава» на протяжении нескольких месяцев лидировало в рейтинге агентств недвижимости самого крупного печатного издания, рекламирующего недвижимость Новосибирска. АН «Подсолнух» - одно из самых раскрученных, торговало квартирами в стройках «Сумета». Достаточно активно работало АН «Твой Дом» с, мягко говоря, проблемными стройками. Таких примеров можно привести десятки. И риэлторы из этих агентств сегодня работают в других АН, или в тех же агентствах, но под другими названиями. Они что, стали другими? В это не очень вериться.

5. Когда в АН заявляют, что вернули деньги клиенту за квартиру в связи с тем, что сделка сорвалась, то есть взяли затраты на себя, это означает главное: в АН работают порядочные люди, которые не смогли предвидеть ошибку. И ещё то, что эту сделку оплатили другие клиенты АН.

Для потенциального клиента важен вопрос: «В какое агентство обращаться, на что обратить внимание?» Для того чтобы подробнее изучить данную проблему, предлагаю для начала определиться с тем, кто такой риэлтор.

Риэлтор [англ. realtor - агент по продаже недвижимости] - лицо, которое занято торговлей недвижимым имуществом - домами, угодьями, поместьями, земельными участками; в США риэлтор состоит в сословии таких торговцев и соблюдает их профессиональную этику.

(Источник: «Словарь иностранных слов». Комлев Н.Г., 2006)

Риелтор (произносится [риэлтэр]) - физическое или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

(Материал из Википедии — свободной энциклопедии)

Риэлтор, риэлтер - маклер по операциям с жильем или другими видами недвижимости.

(Финансовый словарь)

Риэлтер - юридическое или физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, осуществляющее посредническую и иную деятельность на рынке недвижимости на основании специальной лицензии.

(Юридический словарь, 2006)

Сегодня эта деятельность не требует никакой лицензии, хотя многие АН и отдельные риэлторы имеют лицензии, полученные ранее. Соответственно многих риэлторов можно квалифицировать как черных маклеров.

Черный маклер - риэлтер, работающий, как правило, в одиночку и не имеющий соответствующей лицензии, выдаваемой лицензионной палатой, предлагающий обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости; зачастую не гарантирующий выполнение своих обязательств...

(Энциклопедический словарь экономики и права)

Если выделить наиболее важные вещи, то получится, что риэлтор - профессиональный посредник, задача которого получить комиссионные от сделки по продаже недвижимости, соблюдая профессиональную этику сословия торговцев недвижимостью. Другими словами, свести клиентов и при удачном раскладе взять комиссионные с двух сторон. Вся работа по оформлению документов в 95% случаев сводится к замене данных сторон в одном из 10-15 стандартных договоров или переуступок, «рыбы» которых есть во всех приличных АН.

В случае, когда АН выступает со стороны покупателя, они проверяют наличие у продавца полного пакета документов, состав которого тоже всем известен. И если в данном конкретном случае агентство - посредник в чистом виде, то всё остальное - это «запудривание мозгов» клиентам. Задача риэлтора состоит в том, чтобы продавец и покупатель не встретились до того, как подпишут в АН документы, гарантирующие последнему получение комиссионных. А разговоры о сложности составления документов, о множестве жуликов на этом рынке нужны, чтобы создать соответствующую атмосферу. Так, например, некоторые агентства при строительных организациях, берут 1-3% от суммы сделки за составление и визирование переуступки к Договору Долевого Участия (ДДУ), чего они там гарантируют - непонятно, а работы там на 30 минут. Поэтому разговоры о том, что для оформления документов нужны очень квалифицированные юристы, которых в состоянии содержать только крупное агентство, - не более чем миф.

Утверждение некоторых риэлторов о том, что именно они - те самые санитары рынка недвижимости, которые не дают совершать сделки жуликам разного пошиба, создаёт много комичных ситуаций. Я сам много раз присутствовал на сделках, когда АН приводили клиентов для заключения ДДУ в очень солидные строительные компании, где юристы АН очень внимательно читали договоры (которые уже много раз были зарегистрированы, и впоследствии по ним были оформлены свидетельства о собственности), обсуждали ДДУ с представителями Застройщика (причём не первый раз за последний месяц), в общем, имитировали ударный труд по полной программе.

Возникает вопрос: для чего люди обращаются в АН и в чём их отличие друг от друга?

Здесь бы я разделил два направления деятельности риэлторов: вторичное жильё и новостройки.

Вторичное жильё

Сегодня в недвижимости сложился рынок Покупателя: желающих продать гораздо больше, чем купить. Так всегда бывает на падающем рынке и во время стабилизации цен на недвижимость. С учётом реальной инфляции, которая в РФ не бывает ниже 15%, в краткосрочной перспективе деньги в недвижимости хранить невыгодно (они попросту обесцениваются). Поэтому Продавец стоит перед выбором: или самому продавать свою квартиру, тратясь на рекламу, отвлекаясь на показы и т.п., или поручить это агентству. В ситуации, когда нет эксклюзива, агентство не станет тратить много денег на рекламирование объекта, и эффект от такой деятельности будет минимальный. Крупные АН имеют много эксклюзивных квартир и при продаже последней независимо от того, кем была совершена сделка, получают комиссионные. А многие мелкие агентства выставляют эти же квартиры по более высокой цене, или имеют потенциального покупателя на данный объект. Если сделка совершается, мы имеем классический случай: одно агентство - представитель Продавца, другое представляет Покупателя, каждое имеет комиссионные со своей стороны.

Если вы - Покупатель, ваша задача найти агентство, обладающее эксклюзивом на данный объект. С вас все равно возьмут деньги, но сумму комиссионных можно уменьшить.

Остановлюсь немного на этике сословия торговцев недвижимости. Некоторые АН, видя привлекательную квартиру, и зная, у кого она в эксклюзиве, выставляют несуществующую квартиру, например выше этажом или в соседнем доме по более низкой цене. А когда клиент звонит и интересуется данным вариантом, его просят перезвонить, а затем сообщают, что данная квартира «ушла», но есть похожая, которая тоже будет продана в ближайшее время (есть два реальных клиента). Таким образом, Покупатель оказывается в цейтноте, и с него требуют или подписать документы на просмотр (что делает невозможным покупку объекта напрямую у Продавца), или задаток. Могут выставить и квартиру, находящуюся в эксклюзиве у другого агентства, по более дешёвой цене. Будьте внимательнее, подписывая документы на просмотр, или предварительный договор на покупку квартиры. Договор должен быть составлен так, чтобы при неожиданном увеличении цены или появлении дополнительных посредников (реально продающих квартиру), вы не должны были оплачивать услуги псевдо Продавца. Стоит отметить, что в отношении соблюдения этики, большие АН ведут себя тактичнее, у каждого из них много квартир, и поэтому им грязная игра не нужна. С другой стороны, с большим агентством сложнее торговаться, сложнее получить скидку.

Следовательно, если вы – Покупатель, алгоритм выбора достаточно прост:

- находите квартиру, которая вам подходит,

- по всем источникам информации находите минимальную цену на данный объект,

- проверяете наличие квартиры в данном конкретном агентстве,

- внимательно изучаете всё предварительные документы, прежде чем подписать,

- если вы не специалист в этой области, а продавец - частное лицо, получите консультацию у какого-нибудь знакомого юриста или риэлтора. В этом случае ваши дополнительные затраты составят не более 5-10 тысяч рублей.

Если вы - Продавец, сначала делаете выбор: продаёте сами или через АН. Если самостоятельно занимаетесь реализацией квартиры, даёте рекламу в СМИ и ждёте, если не звонят - значит, цена завышена. Вам будут звонить представители АН с предложением заключить эксклюзивный договор, это тоже неплохой (в настоящее время) вариант для продажи. Главное, что эксклюзив был не бессрочный и там была указана цена, и варианты при понижении цены или повышении, если ситуация на рынке будет меняться. Дальше - задаток и расчёт перед регистрацией.

Торговля на первичном рынке - несколько более запутанный процесс, здесь важно, что именно покупаешь и у кого. На этом рынке есть АН и инвестиционные компании, которые можно считать и инвесторами, и представителями Застройщика, и подрядчиками, и поставщиками строительных материалов. Цены и на аналогичные объекты и даже на квартиры в одном и том же доме могут отличаться на 5-40%, и здесь правильный выбор посредника и агентства может играть более существенную роль.